ซ่อมแซมบ้านเก่า ตรวจสุขภาพบ้านก่อนซ่อมป้องกันปัญหาบานปลาย

บทความอัพเดทล่าสุดเมื่อ October 5, 2023

ซ่อมแซมบ้านเก่า ตรวจสุขภาพบ้านก่อนซ่อมป้องกันปัญหาบานปลาย

            ซ่อมแซมบ้านเก่า เป็นสิ่งที่หลาย ๆ คนมักมองข้ามโดยทั่วไปแล้วคนส่วนใหญ่มักจะรอให้เกิดปัญหากับบ้านก่อนถึงจะเริ่มลงมือซ่อมแซม ซึ่งบางครั้งต้องรื้อและทำใหม่ทั้งหมด ทำให้เสียเวลาสิ้นเปลืองเงินทองไปโดยไม่จำเป็น ฉะนั้นถ้าไม่อยากให้เกิดปัญหายุ่งยากตามมาเราจึงควรหมั่นตรวจสอบไว้ก่อนเสียแต่เนิ่นๆ หากพบว่าจุดไหนใกล้จะเกิดความเสียหายก็ควรรีบซ่อมแซมในทันที การซ่อมบ้านจึงควรเริ่มจากการสำรวจบ้านให้ทั่ว เพราะแต่ละความเสียหายจะมีระดับความเร่งด่วนในการซ่อมแซมแตกต่างกัน บางจุดต้องให้ความสำคัญก่อนเป็นอันดับแรก แต่บางจุดอาจจะไม่ต้องเร่งค่อยๆซ่อมแซมไปก็ได้ โดยมีหลักเกณฑ์ที่เราควรเริ่มตรวจสุขภาพบ้านดังนี้

1.โครงสร้าง จัดได้ว่าเป็นส่วนที่สำคัญมากที่สุด เพราะเป็นเรื่องที่เกี่ยวกับความปลอดภัยของผู้ที่อยู่อาศัยภายในบ้าน เช่น ฐานรากอาคารทรุดตัว เสาบ้านเอียง คานหัก ผนังร้าว หรือหลังคารั่ว

2.งานตกแต่งภายในต่างๆ เช่น วงกบหน้าต่าง วงกบประตู ประตูเอียง ราวบันไดหัก ปาร์เก้ต์ลอย ฝ้าเพดานเปื่อย มีคราบน้ำ

3.ระบบเกี่ยวกับสุขาภิบาล เช่น ท่อระบายน้ำอุดตัน ส้วมเต็ม ท่อน้ำประปารั่ว

4.ระบบไฟฟ้า เช่น ไฟรั่ว ปลั๊กไฟเสื่อมสภาพ สวิตช์มีกระแสไฟฟ้า

และก่อนที่จะเริ่มซ่อมแซมบ้านสิ่งหนึ่งที่ต้องพิจารณาด้วยคือเรื่องของทางด้านกฎหมาย เพราะการซ่อมแซมบางอย่างอาจจะต้องมีการขออนุญาติ หรือสามารถดำเนินการได้เองทันที อาทิเช่น

• การซ่อมแซมบ้านในลักษณะที่ไม่กระทบกับโครงสร้างบ้านหรืออาคาร ไม่อยู่ในข่ายของการดัดแปลงต่อเติมที่ต้องขออนุญาต เช่น การทาสีบ้าน ปูกระเบื้องใหม่ เปลี่ยนหน้าต่าง เจ้าของบ้านสามารถดำเนินการเปลี่ยนได้เอง
• การซ่อมแซมบ้านที่อยู่ในลักษณะดัดแปลง ต่อเติม จากโครงสร้างเดิม จะต้องขออนุญาตเพื่อพิจารณาว่าเข้าข่ายเงื่อนไขเรื่องการดัดแปลง ต่อเติม หรือไม่
• การซ่อมแซมที่ส่งผลกระทบกับโครงสร้างทางฝ่ายวิศวกรรมอาคารจะต้องทำการขออนุญาตเจ้าพนักงานท้องถิ่น โดยให้วิศวกรเข้ามาเป็นผู้ตรวจสอบ

หลายท่านอาจจะมีคำถามตามมาว่า เราควรที่จะซ่อมแซมบ้านเองหรือว่าจ้างมืออาชีพให้เข้ามาดำเนินการ ซึ่งถ้าเป็นการซ่อมแซมในระดับโครงสร้าง เช่น เสา คาน หลังคา รากฐาน ก็ควรให้ช่างที่มีความชำนาญเข้าจัดการจะดีกว่า แต่ถ้าเป็นงานซ่อมแซมย่อยๆ เช่นทาสีใหม่ เปลี่ยนลูกบิด ซ่อมบานพับ บานเกร็ด ก็สามารถที่จะทำด้วยตนเองได้ โดยการศึกษาหาข้อมูลเพิ่มเติมจากผู้รู้หรือเว็บไซต์ต่างๆเพื่อเป็นไกด์ไลน์ในการซ่อมแซม อีกปัญหาหนึ่งที่สำคัญมากก็คือการแตกร้าวของผนังซึ่งระดับความรุนแรงจะขึ้นอยู่กับวัสดุที่นำมาใช้ในการก่อสร้าง คือ ปูน อิฐ หิน ทราย น้ำ รวมทั้งสภาพอากาศในช่วงระหว่างก่อสร้างและปัญหาการทรุดตัวของพื้นดิน ทั้งนี้เราสามารถสังเกตการแตกร้าวของผนังในลักษณะต่างๆได้ ดังนี้

• เกิดจากปฎิกิริยาเคมีและฝีมือ จะมีลักษณะเป็นรอยแตกเล็กๆ จะพบได้ที่บริเวณผนังทั้งภายในและภายนอก รอยแตกเหล่านี้เกิดจากการปูนฉาบที่มีส่วนผสมไม่เหมาะสม เมื่อปูนเริ่มมีการแข็งตัวจะเกิดปฎิกิริยาทางเคมีเกิดความร้อนสูง ทำให้ถ่ายเทความร้อนไม่ได้จึงเกิดการแตกผิวหรือที่เรียกว่า “แตกลายงา” ซึ่งไม่ทำอันตรายต่อโครงสร้าง
• แตกร้าวที่เกิดจากการประสานตัวของผนังปูนกับวัสดุอื่นๆ จะเกิดขึ้นที่รอยต่อกับวงกบไม้ มีลักษณะเป็นรอยแตกเล็กๆออกมาจากทางวงกบในแนวทแยง แนวดิ่ง แนวนอน โดยมีสาเหตุมาจากอัตราการยืดหดตัวของวัสดุสองชนิดไม่เท่ากันประกอบกับผนังของอาคารภายนอกมีอุณภูมิสูงกว่าผนังด้านใน ทำให้การยืดหดตัวของผนังทั้งสองด้านเกิดการเปลี่ยนแปลงไม่เท่ากัน

ฉะนั้นจากปัญหาดังกล่าวเราจึงควรที่จะหาวิธีซ่อมแซมบ้านในเบื้องต้นเสียก่อนที่ช่างผู้ชำนาญการจะเข้ามาดูแลและซ่อมแซมอีกครั้ง

1.ฐานรากถูกน้ำกัดเซาะ ถ้าเกิดฐานรากถูกน้ำเซาะ แต่ยังคงอยู่ในสภาพปกติให้ทำการถมดินกลับคืนไป แต่ถ้าหากฐานรากมีการเอียง ทรุดตัว หรือแตกร้าวขึ้น ต้องให้วิศวกรมาตรวจสอบเพื่อจะได้แก้ไขซ่อมแซมอย่างถูกวิธี

2.เสา แตก หัก ร้าว กรณีที่เป็นเสาไม้ที่ไม่ต้องรับน้ำหนักมาก อาจจะพอหาช่างมาแก้ไขได้ แต่ถ้าหากเป็นเสาคอนกรีต หรือเกิดรอยร้าวที่เป็นแนวเฉียงหรือรอยร้าวลึกจนกระทั่งเห็นเหล็กเส้นด้านใน คงต้องรีบติดตามวิศวกรเข้ามาตรวจสอบแก้ไขในทันที เนื่องจากเสาดังกล่าวอาจจะสูญเสียกำลังในการรับน้ำหนักส่งผลให้พังทลายลงมาได้

3.คานแตก ร้าว หัก ถ้าเป็นคานไม้เรามีวิธีสังเกตได้ไม่ยาก ยังพอที่จะหาไม้หรือเหล็กมาดามทดแทนได้ก่อน แต่ถ้าเป็นคานคอนกรีตมีรอยแตกร้าว โดยมีรอยแยกของรอยร้าวกว้างมากกว่า 0.5 มิลลิเมตร ควรต้องให้วิศวกรตรวจสอบแก้ไขจะปลอดภัยมากกว่า แต่ถ้ารอยแยกกว้างน้อยกว่า 0.5 มิลลิเมตร อาจต้องตรวจสอบดูว่ารอยร้าวที่เนื้อคอนกรีตโดยสกัดปูนฉาบออกมาดูว่ามีรอยร้าวที่เนื้อคอนกรีตหรือไม่ ซึ่งหากไม่พบรอยร้าวถือว่ายังปลอดภัย แค่ฉาบปูนตกแต่งปิดให้เรียบร้อยตามเดิมก็เพียงพอ

4.พื้นแตก ร้าว ทรุด สำหรับพื้นไม้แตกร้าวหรือหัก ก็แก้ไขด้วยการใช้ไม้พื้นขนาดเดียวกันถอดเปลี่ยนเข้าไปแทน ส่วนที่เป็นพื้นคอนกรีตชนิดวางลงบนดินทรุดตัว แตกร้าว ใช้วิธีรื้อพื้นนั้นออก แล้วผูกเหล็กเทพื้นคอนกรีตใหม่ แต่ถ้าเป็นพื้นคอนกรีตที่อยู่บนคานหรือมีโครงสร้างอื่นรองรับต้องให้วิศวกรเข้ามาดูแลเพราะจะส่งผลต่อโครงสร้างทั้งหมด

5.บันได ผุ หัก ร้าว หากว่าเป็นบันไดไม้ก็สามารถซื้อไม้ชนิดเดียวกันมาซ่อมแซมได้ แต่ถ้าเป็นบันไดเหล็กผุหรือหัก ต้องเรียกช่างเหล็กให้มาซ่อมเพราะเป็นงานเฉพาะทาง

จะเห็นได้ว่าปัญหาเรื่องบ้านไม่ใช่เรื่องง่ายๆ ดังนั้นเจ้าของบ้านควรให้ความสำคัญและใส่ใจหมั่นตรวจสุขภาพบ้านอยู่เสมอค่ะ

---

อยากรีโนเวทบ้านเก่า ต้องเริ่มจากอะไร

การรีโนเวทบ้านเก่าสามารถเลือกที่จะปรับปรุงบางส่วนหรือห้องที่ต้องการเท่านั้น แต่ละส่วนของบ้านต้องพิจารณาความเหมาะสมกับโครงสร้าง ความยากง่าย และความเป็นไปได้ในการติดตั้งรื้อถอนวัสดุ ซึ่งแต่ละส่วนต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นหลังคา ผนัง ฝ้าเพดาน พื้นภายในและภายนอกบ้าน ห้องน้ำ รวมถึงระบบต่าง ๆ ที่มีรายละเอียดที่แตกต่างกันออกไป โดยขั้นตอนการรีโนเวทบ้าน โดยปกติแล้วจะเริ่มตรวจเช็คสภาพของวัสดุที่ใช้ในตัวบ้านโดยเริ่มจากหลังคา หลังจากนั้นควรตรวจสอบที่บริเวณฝ้าหรือเพดานบ้าน เพื่อตรวจเช็คในเรื่องของปัญหารอยน้ำรั่วซึม หรือฝ้าเป็นรา โดยวิธีตรวจสอบและการปรับปรุงปัญหาที่เจอเกี่ยวกับหลังคาและเพดานบ้านก็จะมีดังนี้

1. ปรับปรุงหลังคา

การปรับปรุงหลังคาเพื่อความสวยงามหรือแก้ปัญหาควรพิจารณาว่าสามารถทำได้กับบ้านแฝดหรือทาวน์โฮมไหม การเปลี่ยนกระเบื้องหลังคาต้องคำนึงถึงระยะแปและความชันของหลังคา และน้ำหนักของกระเบื้องชุดใหม่ต้องเท่าหรือเบากว่าวัสดุเดิมเพื่อไม่เพิ่มภาระแก่โครงสร้างเดิม การปรับปรุงหลังคาเป็นโอกาสที่จะตรวจสอบโครงสร้างหลังคาว่าอยู่ในสภาพสมบูรณ์มากน้อยเพียงใด มีรอยแตกร้าวผุพังที่จะต้องซ่อมแซมหรือไม่

2. ปรับปรุงฝ้าเพดาน

ในการปรับปรุงฝ้าเพดานให้สวยงาม ควรพิจารณาเรื่องความสมบูรณ์ของโครงคร่าวที่ได้มาตรฐานและเหมาะกับรูปแบบฝ้า รวมถึงการจัดระเบียบสายไฟและท่อประปาที่ซ่อนอยู่เหนือฝ้าเดิม และต้องตกแต่งซ่อมท้องพื้นให้สวยงามด้วย หากต้องรื้อฝ้าเดิมออกก็ต้องทำใจเรื่องเสียงรบกวนที่จะลอดถึงกันระหว่างชั้นได้ง่ายขึ้นตามช่องระหว่างแผ่นไม้พื้น

3. การปรับปรุงผนัง

การปรับปรุงผนังต้องคำนึงถึงข้อจำกัดในการติดตั้งวัสดุใหม่เข้ากับผนังเดิม เช่น ผนังยิปซัมไม่สามารถปูกระเบื้องทับได้ การสกัด เจาะ หรือทุบรื้อผนังออกจะทำได้เฉพาะกับผนังที่ไม่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างเท่านั้น นอกจากนั้นยังมีเรื่องที่ต้องคิดเพิ่มเติม เช่น กฎหมายที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งผลกระทบกับส่วนอื่น ๆ ที่อาจจะตามมา เช่น การรื้อผนังก่ออิฐออกจำเป็นต้องเก็บงานวัสดุพื้นและฝ้าเพดานในตำแหน่งที่เคยเป็นแนวผนังด้วย

---

จุดสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม สำหรับการปรับปรุงบ้านเก่า

การดูแลรักษาบ้านเก่าเป็นสิ่งที่สำคัญ เราต้องทำการซ่อมแซมบ้านอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะ 6 จุดอันตรายที่เราต้องรีบดำเนินการแก้ไขทันที เพราะจุดเล็กๆนี้อาจกลายเป็นเรื่องใหญ่ได้โดยที่เราไม่ทันตั้งตัว เช่น การซ่อมแซมบ้านที่ต้องหมั่นเอาใจใส่ซ่อมแซม โดยเฉพาะ 6 จุดอันตรายที่เราจะมาแนะนำกัน โดยวิธีตรวจเช็คสภาพบ้าน ก่อนเริ่มปรับปรุงบ้านเก่านั้นควรเริ่มจากวัสดุที่มีอายุการใช้งานน้อย หรือในส่วนของบ้านที่ใช้วัสดุที่เสี่ยงต่อการผุพัง โดยจะมีตั้งแต่พื้นที่ที่ใช้วัสดุไม้ ซึ่งไม้ที่เป็นส่วนประกอบของเฟอร์นิเจอร์เป็นปัญหาใหญ่เมื่อปล่อยไว้นาน ไม้ที่ผุพังยิ่งทำให้ซ่อมแซมได้ยากขึ้น และสัตว์หรือแมลงตัวเล็กๆอาจเข้าไปอยู่อาศัยในโพรงไม้ การซ่อมแซมต้องเอาส่วนที่ผุออกแล้วเสริมไม้ใหม่เข้าไปแทน แต่ถ้าไม่มั่นใจในการทำเอง ควรจะจ้างช่างผู้เชี่ยวชาญ

และอีก 1 จุดที่ควรตรวจเช็คอย่างละเอียดนั่นก็คือเรื่องของระบบน้ำประปาไม่ว่าจะเป็นท่อระบายน้ำ ไปจนถึงก๊อกน้ำอยู่หัวฉีดน้ำ ซึ่งอาจพบเจอในเรื่องของการรั่วซึม หรือปัญหาท่ออุดตัน สำหรับปัญหาที่เกิดจากท่ออุดตันควรจะเริ่มด้วยการทำความสะอาดท่อหรือทางระบายน้ำเป็นเรื่องสำคัญ เพราะหากปล่อยทิ้งไว้นานๆ อาจทำให้เกิดการอุดตันและน้ำท่วมขังได้ ซึ่งอาจเป็นแหล่งเพาะพันธุ์ยุงและเป็นปัญหาที่ลุกลามไปใหญ่โตได้ ดังนั้นควรหมั่นสำรวจและทดสอบฉีดน้ำล้างเพื่อให้น้ำไหลผ่านได้สะดวกและป้องกันการเกิดอุดตันได้เร็วที่สุด

---

การปรับปรุงบ้านเก่านั้นถือว่ามีอยู่หลายจุดที่ควรจะตรวจเช็คก่อนเริ่มปรับปรุงบ้าน ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่หลังคา พื้นที่ผนัง หรือบริเวณพื้นบ้านเพื่อมีการเกิดรอยยุบตัวหรือเกิดเป็นโพรง ซึ่งอาจจะเกิดปัญหาด้วยกันและส่งผลกระทบอื่นๆกับตัวบ้าน รวมถึงการรีโนเวทบ้านเก่าก็จะมีหลักการตรวจสอบจุดต่างๆของบ้านที่คล้ายกัน โดยจุดแรกควรจะเริ่มต้นที่ราคา ระดับหลังคากระเบื้องนั้นสามารถพบเจอปัญหาได้ในเรื่องของน้ำรั่วซึม โดยจะมีผลกระทบมาถึงบริเวณฝ้าเพดานภายในตัวบ้าน ซึ่งถือว่าเป็นปัญหาใหญ่ต้องรีบแก้ไขในทันที